Inregistrarea si vanzarea unui teren. Implicatii fiscale. Inregistrari contabile

Raspuns:
Incadrarea operatiunii din punct de vedere contabil se efectueaza in functie de natura juridica a acesteia.
Evenimentele si operatiunile economico-financiare trebuie evidentiate in contabilitate asa cum acestea se produc, in baza documentelor justificative. Documentele care stau la baza inregistrarii in contabilitate a operatiunilor economico-financiare trebuie sa reflecte intocmai modul cum acestea se produc, respectiv sa fie in concordanta cu realitatea. De asemenea, contractele incheiate intre parti trebuie sa prevada modul de derulare a operatiunilor si sa respecte cadrul legal existent.

Astfel, inregistrarea in contabilitate a terenului intrat in proprietatea societatii se va efectua in functie de modalitatea de dobandire a acestuia.  
In situatia in care, conform actelor de dobandire si a altor documente justificative terenul reprezinta aport in natura acesta se va inregistra prin formula contabila:

        2111        =        456
  „Terenuri”      „Decontari cu actionarii/asociatii privind capitalul”

In situatia in care terenul este primit cu titlu gratuit acesta se inregistreaza prin formula contabila:

        2111        =        4753
   „Terenuri”        „Donatii pentru investitii”

Potrivit Reglementarilor contabile conforme cu Directiva a IV-a a Comunitatilor Economice Europene aprobate prin Ordinul 3055/2009, in conturile de subventii pentru investitii se contabilizeaza si donatiile pentru investitii, precum si plusurile la inventar de natura imobilizarilor corporale si necorporale (  pct. 233 alin. (3)).

Subventiile pentru active, inclusiv subventiile nemonetare la valoarea justa, se inregistreaza in contabilitate ca subventii pentru investitii si se recunosc in bilant ca venit amanat (contul 475 "Subventii pentru investitii"). Venitul amanat se inregistreaza in contul de profit si pierdere pe masura inregistrarii cheltuielilor cu amortizarea sau la casarea ori cedarea activelor (pct. 237 alin. (2)).

Asadar, venitul amanat se va inregistra in contul de profit si pierdere la cedarea terenului.
 
Din punct de vedere al taxei pe valoare adaugata, potrivit art. 141 alin. (2) lit. f) din Legea 571/2003 privind Codul fiscal , sunt scutite de TVA livrarea de constructii/parti de constructii si a terenurilor pe care sunt construite, precum si a oricaror altor terenuri. Prin exceptie, scutirea nu se aplica pentru livrarea de constructii noi, de parti de constructii noi sau de terenuri construibile. In acest sens, se definesc urmatoarele:
   1. teren construibil reprezinta orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa constructii, conform legislatiei in vigoare;
   2. constructie inseamna orice structura fixata in sau pe pamant;
   3. livrarea unei constructii noi sau a unei parti din aceasta inseamna livrarea efectuata cel tarziu pana la data de 31 decembrie a anului urmator anului primei ocupari ori utilizari a constructiei sau a unei parti a acesteia, dupa caz, in urma transformarii;
   4. o constructie noua cuprinde si orice constructie transformata sau parte transformata a unei constructii, daca costul transformarii, exclusiv taxa, se ridica la minimum 50% din valoarea de piata a constructiei sau a partii din constructie, astfel cum aceasta este stabilita printr-un raport de expertiza, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformarii.

Asadar, scutirea de TVA prevazuta la art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal nu se aplica pentru terenurile construibile.
Daca terenul la care faceti referire nu este construibil vanzarea acestuia se va efectua in regim de scutire fara drept de deducere. Daca insa terenul este construibil vanzarea acestuia se va efectua in regim normal de taxare.
Calificarea terenului drept teren construibil sau teren cu alta destinatie, la momentul vanzarii, rezulta din certificatul de urbanism.

Inregistrari contabile:

1.    Vanzarea terenului:

         461        =                  %
    „Debitori diversi”                    
                                             7583
                           „Venituri din vanzarea activelor si alte operatii de capital”    
                                             4427
                                      „TVA colectata”

2.    Scoaterea din evidenta a terenului:

                                         6583               =        2111
       „Cheltuieli privind activele cedate              „Terenuri”
           si alte operatii de capital”

3.    Inregistrarea venitului amanat:

                          4753                  =        7584
        „Donatii pentru investitii”          „Venituri din subventii pentru investitii”

Veniturile din subventiile pentru investitii (contul 7584) si veniturile din vanzarea activului (contul 7583) sunt impozabile la calculul profitului impozabil, iar cheltuielile privind activele cedate sunt cheltuieli deductibile.